Έχει περάσει η 1η Οκτωβρίου 2025 και οι νέες υποχρεώσεις για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν τεθεί σε ισχύ. Το ημερολόγιο κρατήσεών σου είναι γεμάτο και ξαφνικά λαμβάνεις ειδοποίηση ότι θα γίνει έλεγχος στο κατάλυμά σου. Έχεις όλα τα πιστοποιητικά; 📃 Υπάρχουν πυροσβεστήρες 🧯, ανιχνευτές καπνού 💨 και οδηγός έκτακτης ανάγκης; ☎️ Αν όχι, κινδυνεύεις με πρόστιμο από 5.000€ έως 20.000€.
Ο Νόμος 5170/2025 φέρνει ένα νέο πλαίσιο λειτουργίας για τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια στην Ελλάδα. Από την 1η Οκτωβρίου 2025 εφαρμόζονται συγκεκριμένες προδιαγραφές για τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, ενώ οι έλεγχοι μπορούν να γίνονται από το Υπουργείο Τουρισμού και, όπου χρειάζεται, από μικτά κλιμάκια με την ΑΑΔΕ.
Τι αλλάζει με τον Νόμο 5170/2025
Ο Νόμος 5170/2025 φέρνει ένα νέο πλαίσιο λειτουργίας για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα. Τα βασικά σημεία που επηρεάζουν τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές είναι:
1. Υποχρεωτικές προδιαγραφές ασφαλείας (Άρθρο 3)
Όλα τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να πληρούν υποχρεωτικές προδιαγραφές (ασφάλιση, ηλεκτρολογική ασφάλεια, πυρασφάλεια, οδηγός έκτακτης ανάγκης κ.ά.), οι οποίες ισχύουν από 1 Οκτωβρίου 2025.
2. Έλεγχοι & συνεργασία με τις αρχές
Οι έλεγχοι γίνονται από το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ, με ειδοποίηση τουλάχιστον 10 ημερών. Ο οικοδεσπότης είναι υποχρεωμένος να επιτρέψει πρόσβαση και να συνεργαστεί. Διαφορετικά, επιβάλλεται πρόστιμο.
3. Πρόστιμα & επανέλεγχος
Τα πρόστιμα ξεκινούν από 5.000€ και μπορούν να φτάσουν τα 20.000€, με κλιμάκωση σε επανέλεγχο εντός 12 μηνών.
4. Δυνατότητα μελλοντικών αλλαγών (Άρθρο 5)
Με Κοινή Υπουργική Απόφαση μπορούν να τροποποιηθούν ή να εξειδικευθούν οι προδιαγραφές και η διαδικασία ελέγχου. Αυτό σημαίνει ότι όλοι οι οικοδεσπότες πρέπει να παραμένουν ενημερωμένοι.
5. Περιβαλλοντική κατάταξη καταλυμάτων (Άρθρο 4)
Εισάγεται νέο σύστημα περιβαλλοντικής βαθμολόγησης, που αφορά κυρίως ξενοδοχεία και οργανωμένα τουριστικά καταλύματα, αλλά δείχνει την κατεύθυνση για πιο “πράσινη” φιλοξενία στο μέλλον.
6. Απλούστευση διαδικασιών στον τουρισμό
Ο νόμος προβλέπει μέτρα για πιο εύκολη αδειοδότηση τουριστικών επιχειρήσεων, χρήσιμα για όσους διαχειρίζονται πολλά καταλύματα και θέλουν να περάσουν σε πιο επαγγελματικό καθεστώς.
Υποχρεωτικές προδιαγραφές (Άρθρο 3)
Σύμφωνα με το Άρθρο 3 του Νόμου 5170/2025, οι υποχρεωτικές προδιαγραφές που πρέπει να πληρούν όλα τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα είναι οι εξής:
1. Χώρος κύριας χρήσης
Το ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια πρέπει να αποτελεί χώρο κύριας χρήσης. Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί να είναι χώρος που προορίζεται μόνο για βοηθητική χρήση, όπως αποθήκη, χώρος στάθμευσης ή άλλος χώρος που δεν έχει προβλεφθεί για παραμονή ανθρώπων.
Σύμφωνα με την εγκύκλιο, η νομιμότητα του χώρου αποδεικνύεται από την άδεια δόμησης ή και από την ύπαρξη τακτοποίησης βάσει της πολεοδομικής νομοθεσίας.
Τι μπορείς να κάνεις
Έλεγξε ότι οι χώροι που διαθέτεις για διαμονή είναι δηλωμένοι σωστά και ότι το κατάλυμά σου δεν περιλαμβάνει χώρους που δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται για φιλοξενία επισκεπτών.
Αν έχεις αμφιβολία, καλό είναι να συμβουλευτείς μηχανικό, ώστε να επιβεβαιώσεις ότι η χρήση του χώρου είναι σωστή.
2. Φυσικός φωτισμός, αερισμός & κλιματισμός
Η εγκύκλιος δίνει πλέον πιο συγκεκριμένες οδηγίες για τον φυσικό φωτισμό, τον αερισμό και τον κλιματισμό.
Τα υπνοδωμάτια πρέπει να έχουν φυσικό φωτισμό από εξωτερικούς τοίχους ή οροφή, με κουφώματα μεγέθους τουλάχιστον ίσου με το 10% του καθαρού εμβαδού του χώρου. Επίσης, πρέπει να έχουν φυσικό αερισμό, με ανοίγματα στα κουφώματα μεγέθους τουλάχιστον ίσου με το 5% του καθαρού εμβαδού.
Ο κλιματισμός απαιτείται κατ’ ελάχιστον στα υπνοδωμάτια και μπορεί να είναι κλιματιστικό ψύξης – θέρμανσης, είτε τύπου split είτε φορητό. Η εγκύκλιος αναφέρει ότι το κλιματιστικό πρέπει να διαθέτει αθόρυβη και αυτοματοποιημένη λειτουργία. Υπάρχει εξαίρεση για ακίνητα που βρίσκονται σε ορεινές περιοχές με υψόμετρο 600 μέτρα και άνω.
Τι μπορείς να κάνεις
Έλεγξε ότι κάθε υπνοδωμάτιο έχει επαρκές άνοιγμα για φωτισμό και αερισμό, καθώς και λειτουργικό κλιματισμό όπου απαιτείται.
3. Ασφάλιση αστικής ευθύνης
Κάθε κατάλυμα που μισθώνεται βραχυχρόνια πρέπει να διαθέτει ενεργό ασφαλιστήριο συμβόλαιο αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν. Η ασφάλιση πρέπει να έχει συναφθεί με νομίμως αδειοδοτημένη ασφαλιστική εταιρεία.
Τι μπορείς να κάνεις
Επικοινώνησε με τον ασφαλιστικό σου σύμβουλο και ζήτησε πρόγραμμα που καλύπτει χρήση βραχυχρόνιας μίσθωσης.
4. Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη Ηλεκτρολόγου και ρελέ διαρροής
Το κατάλυμα πρέπει να διαθέτει σε ισχύ Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη, δηλαδή ΥΔΕ. Στην ΥΔΕ πρέπει να βεβαιώνεται η ύπαρξη ρελέ διαρροής ή αντιηλεκτροπληξιακού ρελέ.
Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό, γιατί συνδέεται άμεσα με την ασφάλεια των επισκεπτών.
Τι μπορείς να κάνεις
Κάλεσε αδειούχο ηλεκτρολόγο για να ελέγξει την ηλεκτρολογική εγκατάσταση, τον πίνακα, τις γειώσεις, τις πρίζες και την ύπαρξη ρελέ διαρροής.
Αφού λάβεις την ΥΔΕ, αποθήκευσέ την ψηφιακά μαζί με τα υπόλοιπα έγγραφα του καταλύματος.
5. Πυροσβεστήρας, ανιχνευτές καπνού και πυροπροστασία
Η εγκύκλιος εξειδικεύει και τις απαιτήσεις πυροπροστασίας.
Για τους πυροσβεστήρες, προβλέπεται η ύπαρξη ενός φορητού πυροσβεστήρα ξηρής σκόνης ή βάσης νερού, τουλάχιστον 6 κιλών, ανά 100 τ.μ. μικτής επιφάνειας. Ο πυροσβεστήρας πρέπει να έχει κατασβεστική ικανότητα 21Α-113Β-C.
Επιπλέον, πρέπει να τοποθετηθούν αυτόνομοι ανιχνευτές καπνού στην οροφή, οι οποίοι να καλύπτουν κατ’ ελάχιστον την επιφάνεια των υπνοδωματίων και της κουζίνας.
Τέλος, το κατάλυμα πρέπει να διαθέτει φωτιστικό ασφαλείας σε όλες τις εξόδους, καθώς και σήμανση διαφυγής.
Τι μπορείς να κάνεις
Τοποθέτησε τον πυροσβεστήρα σε εμφανές και εύκολα προσβάσιμο σημείο. Βεβαιώσου ότι οι ανιχνευτές καπνού λειτουργούν σωστά και ότι οι έξοδοι διαθέτουν την απαραίτητη σήμανση και φωτισμό ασφαλείας.
6. Πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης
Κάθε κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να διαθέτει σε ισχύ πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης από αδειοδοτημένη εταιρεία.
Τι μπορείς να κάνεις
Προγραμμάτισε απεντόμωση και μυοκτονία από αδειοδοτημένο συνεργείο και ζήτησε το αντίστοιχο πιστοποιητικό.
Κράτησε το πιστοποιητικό σε ψηφιακή μορφή, μαζί με τα υπόλοιπα έγγραφα συμμόρφωσης του καταλύματός σου.
7. Φαρμακείο πρώτων βοηθειών
Το κατάλυμα πρέπει να διαθέτει φαρμακείο πρώτων βοηθειών με επιγραφή στα ελληνικά και αγγλικά:
«ΠΡΩΤΕΣ ΒΟΗΘΕΙΕΣ / FIRST AID KIT».
Σύμφωνα με την εγκύκλιο, το φαρμακείο πρέπει να περιλαμβάνει κατ’ ελάχιστον συγκεκριμένα είδη, όπως οξυζενέ, διάλυμα ιωδιούχου ποβιδόνης, αποστειρωμένα επιθέματα γάζας, λευκοπλάστ, ελαστικό επίδεσμο, πιεστικούς αιμοστατικούς επιδέσμους, φακελάκια υδρογέλης εγκαυμάτων, στικ αμμωνίας και γάντια latex.
Ενδεικτική λίστα φαρμακείου
- Οξυζενέ, τουλάχιστον 50 cc
- Διάλυμα ιωδιούχου ποβιδόνης 10%, τουλάχιστον 30 ml
- Αποστειρωμένα επιθέματα γάζας, 5 τεμάχια διαφορετικού μεγέθους
- Λευκοπλάστ υφασμάτινο, λευκό, πλάτους τουλάχιστον 3 εκ.
- Ελαστικός επίδεσμος
- Αυτοκόλλητη ταινία στερέωσης επιδέσμων
- Πιεστικός αιμοστατικός επίδεσμος, 2 τεμάχια διαφορετικού μεγέθους
- Φακελάκι υδρογέλης εγκαυμάτων, 2 τεμάχια
- Στικ αμμωνίας για μετά το τσίμπημα
- Γάντια latex με πούδρα, μη αποστειρωμένα, 4 τεμάχια
Τι μπορείς να κάνεις
Έλεγξε το φαρμακείο πριν από κάθε σεζόν και αντικατάστησε προϊόντα που έχουν λήξει ή έχουν χρησιμοποιηθεί.
Μπορείς επίσης να προσθέσεις στον Ψηφιακό Οδηγό Επισκεπτών οδηγίες για το πού βρίσκεται το φαρμακείο και ποιον πρέπει να καλέσουν οι επισκέπτες σε περίπτωση ανάγκης.
8. Οδηγός με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης
Το κατάλυμα πρέπει να διαθέτει οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης, ώστε οι επισκέπτες να έχουν άμεση πρόσβαση σε βοήθεια σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης.
Η εγκύκλιος αναφέρει ενδεικτικά τα παρακάτω τηλέφωνα:
| Υπηρεσία | Τηλέφωνο |
|---|---|
| Ευρωπαϊκός Αριθμός Κλήσης Έκτακτης Ανάγκης | 112 |
| Άμεση Δράση | 100 |
| Πυροσβεστική | 199 |
| ΕΚΑΒ – Ασθενοφόρο | 166 |
| Κέντρο Δηλητηριάσεων | +30 210 7793777 |
| Λιμενικό | 108 |
| Εθνική Τηλεφωνική Γραμμή SOS | 1056 |
| Πλησιέστερο νοσοκομείο | Συμπλήρωσε τοπικό τηλέφωνο |
| Ταξί | Συμπλήρωσε τοπικό τηλέφωνο |
Τι μπορείς να κάνεις
Δημιούργησε οδηγό στα ελληνικά και αγγλικά με τα βασικά τηλέφωνα πρώτης ανάγκης, αλλά και με χρήσιμες τοπικές επαφές, όπως γιατρό, φαρμακείο, ταξί, κοντινό νοσοκομείο ή κέντρο υγείας.
Στην Tourmie μπορείς να προσθέσεις αυτά τα τηλέφωνα στον Ψηφιακό Οδηγό Επισκεπτών, ώστε οι επισκέπτες να τα βρίσκουν εύκολα από το κινητό τους, οποιαδήποτε στιγμή.
Διάβασε αναλυτικά τι ισχύει για τον Νόμο 5170/2025
Δες πώς μπορεί η Tourmie να σε βοηθήσει
Διαδικασία ελέγχου
Για τη διαπίστωση της συμμόρφωσης, μπορούν να πραγματοποιούνται επιτόπιοι έλεγχοι στο κατάλυμα που έχει δηλωθεί στην ειδική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Οι έλεγχοι γίνονται από υπαλλήλους του Υπουργείου Τουρισμού και μπορεί να συμμετέχουν και υπάλληλοι της ΑΑΔΕ σε μικτά κλιμάκια ελέγχου.
Ο διαχειριστής του καταλύματος ενημερώνεται τουλάχιστον 10 ημέρες πριν από τον έλεγχο, ώστε να προσκομίσει τα στοιχεία που αποδεικνύουν ότι το κατάλυμα πληροί τις προδιαγραφές.
Κατά τον έλεγχο, οι υπάλληλοι πρέπει να φέρουν υπηρεσιακή ταυτότητα και έγγραφη εντολή επιτόπιου ελέγχου. Ο διαχειριστής οφείλει να συνεργαστεί και να επιδείξει τα πιστοποιητικά, τις βεβαιώσεις και τα στοιχεία που αποδεικνύουν την τήρηση των προδιαγραφών.
Τι μπορεί να ζητηθεί σε έναν έλεγχο
Σε έναν έλεγχο μπορεί να χρειαστεί να δείξεις, ενδεικτικά:
- ασφαλιστήριο αστικής ευθύνης,
- Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη Ηλεκτρολόγου,
- στοιχεία για την ύπαρξη ρελέ διαρροής,
- πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης,
- στοιχεία για πυροσβεστήρα και πυροπροστασία,
- ύπαρξη ανιχνευτών καπνού,
- ύπαρξη φωτιστικού ασφαλείας και σήμανσης διαφυγής,
- φαρμακείο πρώτων βοηθειών,
- οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.
Γι’ αυτό είναι σημαντικό να μην ψάχνεις τα έγγραφα τελευταία στιγμή. Οργάνωσέ τα από πριν σε ένα σημείο, ιδανικά και σε ψηφιακή μορφή.
Οδηγός συμμόρφωσης που μπορείς να φτιάξεις
Για να αποφύγεις το άγχος ενός ελέγχου, ανέβασε όλα τα απαραίτητα έγγραφα ψηφιακά, π.χ. στον Ψηφιακό Οδηγό Επισκεπτών σου στην Tourmie. Έτσι έχεις όλα τα έγγραφα οργανωμένα και μπορείς να τα δείξεις άμεσα σε κάθε έλεγχο.
📄 Ασφάλιση αστικής ευθύνης
📄 Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου
📄 Πιστοποιητικό απεντόμωσης/μυοκτονίας
📄 Απόδειξη συντήρησης πυροσβεστήρων
📄 Λίστα φαρμακείου
📄 Οδηγός με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης (GR/EN)
Πρόστιμα (Άρθρο 3, παρ. 5–6)
Σύμφωνα με το Άρθρο 3 του Ν. 5170/2025, στους διαχειριστές μπορεί να επιβληθεί διοικητικό πρόστιμο 5.000€ αν δεν επιτραπεί η είσοδος στο ελεγχόμενο κατάλυμα, αν δεν πληρούται κάποια από τις απαιτούμενες προδιαγραφές ή αν δεν υπάρξει συμμόρφωση μετά από προηγούμενο έλεγχο.
Αν γίνει νέος έλεγχος μέσα σε έναν χρόνο από την κοινοποίηση του προστίμου και διαπιστωθεί ξανά παράβαση, το πρόστιμο διπλασιάζεται. Σε κάθε επόμενη ίδια παράβαση, το πρόστιμο τετραπλασιάζεται σε σχέση με το αρχικά επιβληθέν ποσό.
| Παράβαση | Πρόστιμο |
|---|---|
| 1η παράβαση | 5.000€ |
| Νέα παράβαση εντός 12 μηνών | 10.000€ |
| Κάθε επόμενη ίδια παράβαση | 20.000€ |
Για παράδειγμα, αν σε έναν έλεγχο διαπιστωθεί ότι λείπει απαραίτητη προδιαγραφή, το πρόστιμο μπορεί να ξεκινήσει από 5.000€. Αν σε επανέλεγχο μέσα στους επόμενους 12 μήνες διαπιστωθεί ξανά παράβαση, το πρόστιμο μπορεί να διπλασιαστεί.
Πώς σε βοηθά η Tourmie στη συμμόρφωση
Η Tourmie σου παρέχει μία ολοκληρωμένη λύση για να οργανώσεις τα πάντα σε ένα μέρος:
📂 Έχεις όλα τα πιστοποιητικά ανεβασμένα ψηφιακά στον Ψηφιακό Οδηγό Επισκεπτών σου. Έτσι, εσύ έχεις άμεση πρόσβαση σε περίπτωση ελέγχου, ενώ οι επισκέπτες μπορούν να τα δουν και να νιώσουν μεγαλύτερη εμπιστοσύνη για το κατάλυμά σου.
📌 Έχεις όλους τους αριθμούς έκτακτης ανάγκης σε ένα σημείο, ώστε οι επισκέπτες να έχουν άμεση πρόσβαση από το κινητό τους, οποιαδήποτε στιγμή.
📝 Δίνεις αναλυτικές οδηγίες στους επισκέπτες για την ασφαλή χρήση των παροχών (π.χ. για χρήση πυροσβεστήρα ή κλιματιστικού) με βήμα-βήμα επεξήγηση, φωτογραφίες και βίντεο.
