Στις 19 Σεπτεμβρίου 2025, το Υπουργείο Τουρισμού εξέδωσε διευκρινιστική εγκύκλιο σχετικά με τις «Προδιαγραφές Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης – Λεπτομέρειες Εφαρμογής του άρθρου 3 του Ν. 5170/2025»
Το έγγραφο αυτό απευθύνεται στις Περιφερειακές Υπηρεσίες Τουρισμού, στην ΑΑΔΕ, καθώς και στους φορείς του κλάδου, και περιγράφει αναλυτικά τις τεχνικές και λειτουργικές απαιτήσεις που θα ισχύουν από την 1η Οκτωβρίου 2025 για όλα τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Με λίγα λόγια, πρόκειται για τον επίσημο οδηγό που καθορίζει ποιες προϋποθέσεις πρέπει να πληροί κάθε κατάλυμα ώστε να μπορεί να συνεχίσει να λειτουργεί νόμιμα μέσω πλατφορμών όπως την Airbnb και την Booking.com. Οι προδιαγραφές αυτές αφορούν την ασφάλεια, την υγιεινή και τη βασική υποδομή των ακινήτων, με στόχο να διασφαλιστεί μια πιο ασφαλής και ποιοτική εμπειρία διαμονής για τους επισκέπτες.
Διευκρινήσεις για τον Νόμο 5170/2025
Όλα τα καταλύματα που είναι καταχωρημένα στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΑΑΔΕ) θα πρέπει να πληρούν τα εξής:
1. Χώροι κύριας χρήσης με φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό
- Τα υπνοδωμάτια και οι κύριοι χώροι πρέπει να έχουν ελεύθερο ύψος τουλάχιστον 2,50 μ. και να είναι νομίμως αδειοδοτημένοι.
- Ο φυσικός φωτισμός είναι υποχρεωτικός, με άνοιγμα (παράθυρο ή μπαλκονόπορτα) τουλάχιστον 10% της επιφάνειας του χώρου.
- Ο φυσικός αερισμός πρέπει να καλύπτει τουλάχιστον 5% της επιφάνειας του χώρου μέσω παραθύρων ή άλλων ανοιγμάτων.
- Τα υπνοδωμάτια πρέπει να διαθέτουν σύστημα κλιματισμού (ψύξη – θέρμανση), εκτός από καταλύματα σε ορεινές περιοχές άνω των 600 μ.
Συγκεκριμένα, αναφέρεται:
Χώροι κύριας χρήσης των κτιρίων είναι όσοι προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι σε κτίρια κατοικίας τα υπνοδωμάτια, οι χώροι διημέρευσης, οι κουζίνες, τα γραφεία και έχουν ελεύθερο ύψος τουλάχιστον 2,50 μ.1 (παρ. 95 άρθ. 2 Ν. 4067/2012 (Α ́79) «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός»). Χώροι βοηθητικής χρήσης είναι χώροι, που δεν προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι χώροι κυκλοφορίας, διάδρομοι, προθάλαμοι, κλιμακοστάσια, χώροι υγιεινής, μηχανοστάσια, αποθήκες, χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, κτίρια παραμονής ζώων (παρ. 96 άρθ. 2 Ν. 4067/2012 (Α ́79) «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός»).
Η νομιμότητα του χώρου αποδεικνύεται από την άδεια δόμησής του (οικοδομική άδεια) ή/και από την ύπαρξη τακτοποίησής του, βάσει πολεοδομικής νομοθεσίας.
Φυσικό φωτισμό από εξωτερικούς τοίχους ή οροφή θα πρέπει να έχουν κατ’ ελάχιστον τα υπνοδωμάτια, ο οποίος θα προέρχεται από κουφώματα μεγέθους μεγαλύτερου ή ίσου του 10% του καθαρού εμβαδού των χώρων αυτών.
Φυσικό αερισμό από εξωτερικούς τοίχους ή οροφή θα πρέπει να έχουν κατ’ ελάχιστον τα υπνοδωμάτια, ο οποίος θα προέρχεται από ανοίγματα στα κουφώματα μεγέθους μεγαλύτερου ή ίσου του 5% του καθαρού εμβαδού των χώρων αυτών.
Τα κουφώματα πρέπει να βλέπουν είτε σε κοινόχρηστο χώρο, είτε σε ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου ή του κτιρίου, είτε σε πλευρά ανοικτού ημιϋπαίθριου χώρου, που είναι ανοιχτή σ’ έναν από τους χώρους αυτούς.
Κλιματισμός απαιτείται κατ’ ελάχιστον στα υπνοδωμάτια του ακινήτου από κλιματιστικό ψύξης – θέρμανσης (τύπου split ή φορητό), το οποίο θα πρέπει να διαθέτει αθόρυβη και αυτοματοποιημένη λειτουργία και να εξασφαλίζει τις επιθυμητές συνθήκες άνεσης και ευεξίας στους χώρους αυτούς. Στις περιπτώσεις ακινήτων που δεν επιτρέπεται στις όψεις του κτιρίου η τοποθέτηση των εξωτερικών μονάδων κλιματιστικών συστήνεται η χρήση φορητών κλιματιστικών ψύξης – θέρμανσης. Το κλιματιστικό ψύξης – θέρμανσης δεν είναι υποχρεωτικό για ακίνητα που βρίσκονται σε ορεινές περιοχές με υψόμετρο 600μ. και άνω.
2. Ασφάλιση αστικής ευθύνης
Κάθε κατάλυμα υποχρεούται να διαθέτει ενεργό ασφαλιστήριο συμβόλαιο αστικής ευθύνης με αναγνωρισμένη ασφαλιστική εταιρεία, το οποίο να καλύπτει ζημιές σε τρίτους και τυχόν ατυχήματα που μπορεί να συμβούν κατά τη διάρκεια της διαμονής.
Συγκεκριμένα, αναφέρεται:
Για κάθε ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια θα πρέπει να έχει συναφθεί από τον ιδιοκτήτη του και να βρίσκεται σε ισχύ ασφαλιστήριο συμβόλαιο αστικής ευθύνης, για ζημιές ή ατυχήματα, με νομίμως αδειοδοτημένη Ασφαλιστική Εταιρεία.
Το μητρώο των νομίμως αδειοδοτημένων (Αντ)Ασφαλιστικών Επιχειρήσεων είναι διαθέσιμο στην ιστοσελίδα της Τράπεζας της Ελλάδος (Μητρώο (Αντ)Ασφαλιστικών Επιχειρήσεων).
3. Ηλεκτρολογικός έλεγχος & πυροπροστασία
- Απαραίτητη η ύπαρξη Υπεύθυνης Δήλωσης Εγκαταστάτη (ΥΔΕ) σε ισχύ, που επιβεβαιώνει τον έλεγχο της ηλεκτρολογικής εγκατάστασης και τη λειτουργία ρελέ διαρροής.
- Το κατάλυμα πρέπει να διαθέτει τουλάχιστον έναν πυροσβεστήρα 6 κιλών ανά 100 τ.μ., σύμφωνα με τον Κανονισμό Πυροπροστασίας.
- Υποχρεωτική η εγκατάσταση ανιχνευτών καπνού σε υπνοδωμάτια και κουζίνα.
- Οι έξοδοι διαφυγής πρέπει να είναι εξοπλισμένες με φωτιστικό ασφαλείας και κατάλληλη σήμανση.
Συγκεκριμένα, αναφέρεται:
Κάθε ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια θα πρέπει να διαθέτει σε ισχύ Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη (ΥΔΕ), στην οποία θα βεβαιώνεται η ύπαρξη ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακού. Σχετικές πληροφορίες διατίθενται στον ακόλουθο σύνδεσμο: (ΥΔΕ και συνοδευτικά έντυπα | ΔΕΔΔΗΕ).
Σε ό,τι αφορά τους πυροσβεστήρες προβλέπεται η ύπαρξη ενός (1) φορητού πυροσβεστήρα ξηρής σκόνης ή βάσης νερού, τουλάχιστον έξι (6) κιλών2, ανά 100 τ.μ. μικτής επιφάνειας, κατ’ εφαρμογή της παρ. 2.5.1. του άρθρου 2 του κεφαλαίου Β του π.δ. 41/2018 «Κανονισμός Πυροπροστασίας Κτιρίων» (Α’ 80) για προσωρινή διαμονή.
Επίσης, σε κάθε ακίνητο θα πρέπει να τοποθετηθούν αυτόνομοι ανιχνευτές καπνού, οι οποίοι θα τοποθετηθούν στην οροφή και θα καλύπτουν κατ’ ελάχιστον τα τ.μ. της επιφάνειας των υπνοδωματίων και της κουζίνας.
Τέλος, το ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει να διαθέτει φωτιστικό ασφαλείας σε όλες τις εξόδους του καθώς και σήμανση διαφυγής.
4. Υγειονομικές προδιαγραφές & πρώτες βοήθειες
- Απαιτείται πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, εκδοθέν από αδειοδοτημένη εταιρεία, που να αποδεικνύει την τακτική εφαρμογή των σχετικών προγραμμάτων.
- Το κατάλυμα οφείλει να διαθέτει φαρμακείο πρώτων βοηθειών, σε εμφανές σημείο, με σήμανση στα ελληνικά και αγγλικά («ΠΡΩΤΕΣ ΒΟΗΘΕΙΕΣ / FIRST AID KIT») και πλήρη ελάχιστη προμήθεια (οξυζενέ, επιθέματα, επίδεσμοι, γάντια κ.ά.).
- Υποχρεωτική η ύπαρξη οδηγού με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης (όπως 112, Αστυνομία, Πυροσβεστική, ΕΚΑΒ, Κέντρο Δηλητηριάσεων, Λιμενικό, νοσοκομεία και τοπικά τηλέφωνα εξυπηρέτησης).
Συγκεκριμένα, αναφέρεται:
Κάθε ακίνητο που μισθώνεται βραχυχρόνια θα πρέπει να διαθέτει σε ισχύ Πιστοποιητικό Μυοκτονίας και Απεντόμωσης από αδειοδοτημένες προς τούτο εταιρείες.
Το φαρμακείο πρώτων βοηθειών θα πρέπει να φέρει επιγραφή στα ελληνικά και αγγλικά «ΠΡΩΤΕΣ ΒΟΗΘΕΙΕΣ / FIRST AID KIT» και το περιεχόμενό του θα περιλαμβάνει κατ’ ελάχιστο τα κάτωθι:ΠΡΩΤΕΣ ΒΟΗΘΕΙΕΣ / FIRST AID KIT
Προϊόντα Ποσότητα Οξυζενέ Μπουκαλάκι τουλάχιστον 50 cc Διάλυμα Ιωδιούχου Ποβιδόνης 10% Φιαλίδιο Μπουκαλάκι τουλάχιστον 30 ml Αποστειρωμένα Επιθέματα Γάζας 5 τεμ. διαφορετικού μεγέθους Λευκοπλάστ υφασμάτινο, λευκό, πλάτους ≥ 3 εκ. 1 κουτί Ελαστικός Επίδεσμος 1 τεμάχιο Αυτοκόλλητη Ταινία Στερέωσης Επιδέσμων 1 τεμάχιο Πιεστικός Αιμοστατικός Επίδεσμος 2 τεμ. διαφορετικού μεγέθους Φακελάκι Υδρογέλης Εγκαυμάτων 2 τεμάχια Στικ Αμμωνίας για μετά το Τσίμπημα 1 σωληνάριο Γάντια Latex με Πούδρα μη Αποστειρωμένα 4 τεμάχια
Στο ακίνητο θα πρέπει να υπάρχει κατάλογος με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης, ώστε οι ένοικοι να έχουν άμεση πρόσβαση σε βοήθεια σε περίπτωση έκτακτης ανάγκης. Ενδεικτικά:
ΤΗΛΕΦΩΝΑ ΠΡΩΤΗΣ ΑΝΑΓΚΗΣ / EMERGENCY NUMBERS
Υπηρεσία / Service Τηλέφωνο / Phone Number Ευρωπαϊκός Αριθμός Κλήσης Έκτακτης Ανάγκης / European Emergency Service Line 112 Άμεση Δράση / Hellenic Police 100 Πυροσβεστική / Hellenic Fire Service 199 ΕΚΑΒ – Ασθενοφόρο / Medical Emergency Service – Ambulance 166 Κέντρο Δηλητηριάσεων / Poison Centre +30 210 7793777 Λιμενικό / Hellenic Coast Guard 108 Εθνική Τηλεφωνική Γραμμή SOS Παιδιού / National Child Protection Helpline 1056 Νοσοκομείο / Nearest Hospital (Συμπλήρωσε τοπικό τηλέφωνο) Ταξί / Taxi Service (Συμπλήρωσε τοπικό τηλέφωνο)
Πώς σε βοηθά η Tourmie στη συμμόρφωση
Η Tourmie σου παρέχει μία ολοκληρωμένη λύση για να οργανώσεις τα πάντα σε ένα μέρος:
📂 Έχεις όλα τα πιστοποιητικά ανεβασμένα ψηφιακά στον Ψηφιακό Οδηγό Επισκεπτών σου. Έτσι, εσύ έχεις άμεση πρόσβαση σε περίπτωση ελέγχου, ενώ οι επισκέπτες μπορούν να τα δουν και να νιώσουν μεγαλύτερη εμπιστοσύνη για το κατάλυμά σου.
📌 Έχεις όλους τους αριθμούς έκτακτης ανάγκης σε ένα σημείο, ώστε οι επισκέπτες να έχουν άμεση πρόσβαση από το κινητό τους, οποιαδήποτε στιγμή.
📝 Δίνεις αναλυτικές οδηγίες στους επισκέπτες για την ασφαλή χρήση των παροχών (π.χ. για χρήση πυροσβεστήρα ή κλιματιστικού) με βήμα-βήμα επεξήγηση, φωτογραφίες και βίντεο.
